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Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Für die Wertermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden in der Regel drei normierte Verfahren angewendet: das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren

„Das Vergleichswertverfahren findet vor allem bei Wohnungen, gleichartigen Häusern (Doppelhäusern oder Reihenhäusern) oder Grundstücken Verwendung.“

Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus den Vergleichspreisen ähnlicher Immobilien abgeleitet, die in der Vergangenheit in vergleichbarer Lage der Immobilie verkauft wurden. Grundlage für den Vergleich bildet die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses, in der alle Kaufpreise festgehalten werden. Das Vergleichswertverfahren funktioniert jedoch nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren und vor allem aussagekräftigen Kaufpreisen vorliegt.

Sachwertverfahren

„Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, die vorrangig keine Ertragsziele verfolgen. Und das ist stets bei selbstbewohnten Immobilien der Fall. Deshalb wird das Verfahren sehr häufig bei Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet.“

Beim Sachwertverfahren ergibt sich der Verkehrswert, auch Sachwert genannt, aus der Summe von Grundstückswert und Gebäudesachwert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Bei der Bestimmung des Gebäudesachwerts wird von den Gebäudeherstellkosten eine vor allem Baujahr bedingte Alterswertminderung in Abzug gebracht, um den Restgebäudewert zu ermitteln. Das Verfahren orientiert sich an der „Substanz“ einer Immobilie, da jedoch oft – zumindest im Großraum Düsseldorf – das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert noch erheblich an den Marktpreis mit Hilfe eines Marktanpassungsfaktor angepasst werden. Zur Bestimmung des Marktanpassungsfaktors hilft nur die Erfahrung eines Sachkundigen. Das Endergebnis stellt dann den Verkehrswert der Immobilie dar.

Ertragswertverfahren

„Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei vermieteten Immobilien bzw. Gewerbeimmobilien benutzt.“

Beim Ertragswertverfahren wird der Verkehrswert, auch Ertragswert genannt, aus dem Grundstückswert und dem Gebäudeertragswert ermittelt, der sich u.a. aus den Mieteinnahmen und den Kosten zur Bewirtschaftung des Gebäudes ergibt. Sind beispielsweise die Instandhaltungskosten sehr hoch oder gibt es ein hohes Mietausfallwagnis, kann der Verkehrswert trotz guter Mieterträge niedrig ausfallen.

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Dipl.-Ök. Lukas Paslawski, Immobilienmakler IHK und Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken