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Einfacher oder qualifizierter Makleralleinauftrag?

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich in drei verschiedenen Varianten geschlossen werden: Dem einfachen Maklerauftrag, dem Makleralleinauftrag und dem qualifizierten Makleralleinauftrag.

Der einfache Maklerauftrag

„Der Verkäufer vergibt den Auftrag und kann tun und lassen was er will – der Makler allerdings auch.“

Ein einfacher Auftrag liegt vor, wenn ein Verkäufer (im Grundbuch eingetragener Eigentümer) einen Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt, sich aber gleichzeitig das Recht vorbehält, weitere Makler zu beauftragen oder auch selbst als Verkäufer tätig zu werden. Die Beauftragung muss nicht einmal schriftlich erfolgen. Da keine der beiden Parteien eine echte Verpflichtung eingeht, hat der Makler nur im Erfolgsfall einen Provisionsanspruch. Der Verkäufer hat bei dieser Vertragsausgestaltung fast alle Rechte auf seiner Seite, kann jedoch auch keine Pflichten beim Makler einfordern, was natürlich von erheblichem Nachteil ist.

Der Makleralleinauftrag

„Hier ist die Zusammenarbeit schon verbindlicher. Der Verkäufer darf in diesem Fall immer noch selbst verkaufen, darf aber keine zusätzlichen Makler mit der Vermittlung beauftragen.“

Bei einem Makleralleinauftrag kann der Verkäufer nur einen einzigen Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragen. Dafür verpflichtet sich der Makler, für seinen Auftraggeber aktiv zu werden. Der Verkäufer hat jedoch trotzdem noch das Recht, selber Käufer zu finden, ohne dass der Makler in diesem Fall einen Provisionsanspruch hätte. Auch hier hat der Makler also einen Konkurrenten in den eigenen Reihen. Veräußert der Auftraggeber die Immobilie eigenständig ohne Zutun des von ihm beauftragten Maklers, hat dieser im Regelfall keinen Provisionsanspruch. Der Makleralleinauftrag muss schriftlich geschlossen werden.

Der qualifizierte Makleralleinauftrag

„Beim qualifizierten Makleralleinauftrag braucht man natürlich das größte Vertrauen in dem beauftragten Makler. Dafür erhält man in der Regel auch den besten Service und erzielt meistens auch einen besseren Verkaufspreis, denn der Makler arbeitet nun nicht mehr gegen die Zeit und weitere Konkurrenten, sondern kann in aller Ruhe den besten Käufer finden.“

Bei einem qualifizierten Makleralleinauftrag ist der Makler allein für den Verkauf der Immobilie zuständig. Der Auftraggeber verpflichtet sich, alle an ihn herantretenden Interessenten an den von ihm beauftragten Makler zu verweisen. Kommt der Auftraggeber dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Makler Schadenersatzforderungen an ihn stellen, sofern ihm diese Option zuvor vertraglich zugesichert wurde. Zudem erhält der Makler auch dann eine Provision, wenn der Auftraggeber die Immobilie selbst und ohne jedes Zutun des Maklers veräußert.

Durch den qualifizierten Makleralleinauftrag hat der Makler die größtmögliche Sicherheit und Chance, seine Provision tatsächlich zu verdienen. Der Makler wird solche Immobilien verständlicherweise vorrangig vermarkten und alle Möglichkeiten ausschöpfen, die Immobilie innerhalb der Vertragslaufzeit zu vermitteln. Etablierte und erfolgreiche Makler arbeiten zumeist nur mit dem qualifizierten Makleralleinauftrag.

Ein qualifizierter Makleralleinauftrag kann jedoch nur als individuell ausgehandelter Vertrag abgeschlossen werden. Wird ein qualifizierter Makleralleinauftragt dem Verkäufer als vorformulierter Vertrag vom Makler zur Unterschrift vorgelegt, ohne dass der Inhalt dieser Vereinbarung mit dem Verkäufer tatsächlich individuell „ausgehandelt“ wird, so ist der Vertrag unwirksam.

Die Laufzeit von Maklerverträgen

  • Beim einfachen Maklerauftrag ist der Vertrag in der Regel zeitlich unbegrenzt.
  • Beim Makleralleinauftrag hingegen wird meistens eine Laufzeit von drei oder – bei außergewöhnlichen Immobilien, deren Vermittlungen vorhersehbar länger dauern – sechs Monaten vereinbart.
  • Beim qualifizierten Makleralleinauftrag werden häufig Laufzeiten von mindestens drei bis sechs Monaten vereinbart.

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Dipl.-Ök. Lukas Paslawski, Immobilienmakler IHK und Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken